O grande incentivador do mercado imobiliário além do governo é o déficit habitacional - que em Santa Catarina é de 145 mil famílias - e que faz com que o Brasileiro consuma por necessidade e não por especulação. Aí está o motivo de o padrão popular de construção ser o grande motor de toda essa movimentação. Mas enganam-se os empresários que consideram esse, um público fácil de se alcançar. Estamos lidando com classes ascendentes que reconhecem o valor do seu dinheiro e exigem qualidade correspondente ao que estão dispostos a pagar, sabem o que querem, e com mais clareza ainda, sabem o que não querem.
A complexidade que se julga maior na construção de alto padrão, está no planejamento do padrão popular. A infra-estrutura que foca no conforto do condomínio de luxo, deve ser suprida pela infra-estrutura pública que foca em serviços, como escola, transporte, clínicas etc, no padrão popular. Portanto o trabalho estratégico da construtora está em adequar as ansiedades dessas classes ao preço que ela possa efetivamente pagar.
A boa notícia para vocês que nos lêem é que estamos em uma região que acolhe a todos e atende a todas as necessidades.
Com o crescimento das cidades adjacentes à capital, como São José e Palhoça, o comércio de Florianópolis vai aos poucos sendo descentralizado, originando pólos consumistas, de moradia e de empregos, nestes munícipios vizinhos.
São José em especial possui uma localização estratégica por ficar rodeada pelas demais cidades da região metropolitana, o que facilita a logística e atrai muitos investidores. A cidade também já é o quarto município mais populoso do Estado, abrigando cerca de 210 mil pessoas, tornando-se um forte potencial de consumo e abrindo portas para a urbanização acelerada.
Um cenário tão bom para a construção civil quanto foi para o turismo por longos anos. Essas análises são antes de mais nada os motivos para que a MK tenha se estabelecido em São José, e deseje o progresso do município e dos que acreditam nele como potencial de investimento.
Venha ser um investidor MK.
Equipe MK.
segunda-feira, 30 de maio de 2011
quarta-feira, 25 de maio de 2011
Investimentos em Imóveis - FORMAS DE INVESTIMENTO
Uma vez aceitos os riscos você deve escolher como você vai investir, e então transformar as vantagens em metas, que lhe garantam o retorno esperado. Citaremos aqui algumas formas de investimento e as necessidades para a realização de cada uma, e cabe a você julgar até que ponto cada opção é vantajosa.
1. Comprar imóvel pronto - Envolve análise, você deve verificar os 3 requisitos principais para avaliar o imóvel: localização, a área do imóvel e a movimentação do bairro e então verificar se o preço está de acordo. Além disso o ideal é que você consiga comprar o imóvel abaixo do preço de mercado, caso contrário você terá que aguardar a sua valorização para poder revendê-lo neste caso, a falta de liquidez pode ser substituída pela geração de renda passiva através do aluguel.
2. Você Constrói e Vende - Altamente atrativa já que a ideia é manter todo o lucro do empreendimento só para você, mas as necessidades de controle são muito mais rigídas:
2a. Alto investimento inicial - Você deve ter todo o dinheiro para a construção desde o início, ou perderá o poder de barganha com os fornecedores;
2b. Controle de orçamento - Você deve dedicar boa parte do seu tempo a pesquisa e negociação de orçamento, ou você verá seu lucro desaparecer ao longo dos meses de construção;
2c. Cronograma físico-financeiro - Este cronograma atrela as fases da obra aos seus respectivos orçamentos e você controla de perto a saída do dinheiro;
2d. Memorial descritivo - O memorial lhe permitirá quantificar todos os materiais da obra e o tempo gasto na execução de cada fase, junto com o cronograma físico-financeiro você saberá quando e quanto vai lhe custar cada fase;
2e. Controle de funcionários - Você contrata um pedreiro por m² construído, mas ele recebe por semana trabalhada, adequar o rendimento do trabalho ao preço combinado é uma árdua tarefa, esteja preparado para visitas diárias a obra;
2f. Fluxo de processos - Existem pelo menos 10 processos em órgãos públicos para legalização da obra, o atraso em qualquer um deles será prejudicial para o seu investimento. Lembre-se, em construção o tempo é tão importante quanto o orçamento.
3. Compra na Planta - Envolve todas as análises da compra do imóvel pronto e mais uma análise da idoneidade da construtora responsável pelo projeto, mas tem a vantagem do preço abaixo do mercado. A falta de liquidez pode ser contornada de acordo com o tamanho do empreendimento (veja um exemplo no post "Como investir em imóveis a curto prazo?");
4. Sociedade em Conta de Participação - Você pode ser sócio de uma construtora, por um tempo determinado em um projeto específico. O rendimento será proporcional ao valor investido, você tem liberdade para acompanhar a obra, embora não tenha responsabilidade sobre ela, e ao final da sociedade você recebe um rendimento livre de tributação. Cabe aqui que você leia o contrato atenciosamente e inclua as cláusulas necessárias para garantir a sua integridade fiscal, contábil e jurídica no negócio;
5. Contrato de Permuta - Você tem algo a oferecer em troca do rendimento do empreendimento, um terreno, o material de construção, a mão de obra etc. Nesse caso o mercado já possui rendimentos calculados para cada tipo de permuta e você tem liberdade para acompanhar a obra. Cabe aqui a mesma atenção dispensada no contrato.
Ufaaa... esse é um tema para um longo papo construtivo, se você tem interesse em estendê-lo entre em contato conosco.
Uma ótima semana a todos.
Equipe MK.
1. Comprar imóvel pronto - Envolve análise, você deve verificar os 3 requisitos principais para avaliar o imóvel: localização, a área do imóvel e a movimentação do bairro e então verificar se o preço está de acordo. Além disso o ideal é que você consiga comprar o imóvel abaixo do preço de mercado, caso contrário você terá que aguardar a sua valorização para poder revendê-lo neste caso, a falta de liquidez pode ser substituída pela geração de renda passiva através do aluguel.
2. Você Constrói e Vende - Altamente atrativa já que a ideia é manter todo o lucro do empreendimento só para você, mas as necessidades de controle são muito mais rigídas:
2a. Alto investimento inicial - Você deve ter todo o dinheiro para a construção desde o início, ou perderá o poder de barganha com os fornecedores;
2b. Controle de orçamento - Você deve dedicar boa parte do seu tempo a pesquisa e negociação de orçamento, ou você verá seu lucro desaparecer ao longo dos meses de construção;
2c. Cronograma físico-financeiro - Este cronograma atrela as fases da obra aos seus respectivos orçamentos e você controla de perto a saída do dinheiro;
2d. Memorial descritivo - O memorial lhe permitirá quantificar todos os materiais da obra e o tempo gasto na execução de cada fase, junto com o cronograma físico-financeiro você saberá quando e quanto vai lhe custar cada fase;
2e. Controle de funcionários - Você contrata um pedreiro por m² construído, mas ele recebe por semana trabalhada, adequar o rendimento do trabalho ao preço combinado é uma árdua tarefa, esteja preparado para visitas diárias a obra;
2f. Fluxo de processos - Existem pelo menos 10 processos em órgãos públicos para legalização da obra, o atraso em qualquer um deles será prejudicial para o seu investimento. Lembre-se, em construção o tempo é tão importante quanto o orçamento.
3. Compra na Planta - Envolve todas as análises da compra do imóvel pronto e mais uma análise da idoneidade da construtora responsável pelo projeto, mas tem a vantagem do preço abaixo do mercado. A falta de liquidez pode ser contornada de acordo com o tamanho do empreendimento (veja um exemplo no post "Como investir em imóveis a curto prazo?");
4. Sociedade em Conta de Participação - Você pode ser sócio de uma construtora, por um tempo determinado em um projeto específico. O rendimento será proporcional ao valor investido, você tem liberdade para acompanhar a obra, embora não tenha responsabilidade sobre ela, e ao final da sociedade você recebe um rendimento livre de tributação. Cabe aqui que você leia o contrato atenciosamente e inclua as cláusulas necessárias para garantir a sua integridade fiscal, contábil e jurídica no negócio;
5. Contrato de Permuta - Você tem algo a oferecer em troca do rendimento do empreendimento, um terreno, o material de construção, a mão de obra etc. Nesse caso o mercado já possui rendimentos calculados para cada tipo de permuta e você tem liberdade para acompanhar a obra. Cabe aqui a mesma atenção dispensada no contrato.
Ufaaa... esse é um tema para um longo papo construtivo, se você tem interesse em estendê-lo entre em contato conosco.
Uma ótima semana a todos.
Equipe MK.
terça-feira, 17 de maio de 2011
Investimentos em Imóveis - VANTAGENS
Se você está lendo esse post é porque está disposto a correr os riscos. Sem retirar seu mérito de investidor, o investimento em imóveis não é lá nenhuma ousadia, ainda mais com essas vantagens:
As mudanças governamentais ou as subidas e descidas das variáveis econômicas não são de todo prejudicias para os seus planos. Se tomarmos como exemplo uma inflação descontrolada, como a da nossa vizinha Argentina, que já bateu 25% anual, comprar um imóvel é uma forma de não deixar depreciar o valor do seu dinheiro, ou seja, segurança.
Você deve estar pensando: "Mas no caso de uma crise, os imóveis perdem valor".
Sim, eles perdem, e essa situação é comparável as ações na bolsa de valores, no meio de uma crise os mais ansiosos vendem seu investimento e realizam a perda, porém os mais calmos geram uma renda passiva, através do aluguel do imóvel. Se em tempos de crise o aluguel é uma opção segura para garantir a saúde so seu investimento, em tempos de valorização imobiliária o aluguel pode lhe garantir um rendimento superior a renda fixa, já que rende entre 0,4 e 0,5% ao mês, mais a valorização anual do imóvel de 15%. Essa valorização é determinada pelo local do imóvel, ritmo do crescimento da cidade, infra-estrutura pública e oferta de outros imóveis na mesma região, e é oficializada através do Sindicato da Habitação de cada região - SECOVI. Além da valorização formal, existe a valorização especulativa, que leva os preços dos imóveis um pouco além do já esperado.
Mas se o preço é o fator que mais lhe interessa sobre todos os outros ao se analisar um imóvel, temos o programa habitacional Minha Casa Minha Vida, que enquanto for considerado variável é um risco, mas enquanto uma constante, mantida e incentivada pelo governo petista durante os próximos 4 anos, é uma vantagem, que permite a participação de um novo perfil de investidor nesse mercado: indivíduos sem um grande montante de dinheiro acumulado, em sua maioria jovens e classes mais baixas, desde que se encaixem nos pré-requisitos do programa, podem usufruir dos seus benefícios, em especial o subsídio que o governo oferece.
Se todas essas vantagens ainda não lhe conveceram responda:
Que classe de investimento rende em média 30% ano ano?
Se você pensou: "NENHUMA". Definitivamente você deve agendar uma reunião conosco para conhecer os SEUS futuros negócios. ;)
Boa semana a todos.
Equipe MK.
As mudanças governamentais ou as subidas e descidas das variáveis econômicas não são de todo prejudicias para os seus planos. Se tomarmos como exemplo uma inflação descontrolada, como a da nossa vizinha Argentina, que já bateu 25% anual, comprar um imóvel é uma forma de não deixar depreciar o valor do seu dinheiro, ou seja, segurança.
Você deve estar pensando: "Mas no caso de uma crise, os imóveis perdem valor".
Sim, eles perdem, e essa situação é comparável as ações na bolsa de valores, no meio de uma crise os mais ansiosos vendem seu investimento e realizam a perda, porém os mais calmos geram uma renda passiva, através do aluguel do imóvel. Se em tempos de crise o aluguel é uma opção segura para garantir a saúde so seu investimento, em tempos de valorização imobiliária o aluguel pode lhe garantir um rendimento superior a renda fixa, já que rende entre 0,4 e 0,5% ao mês, mais a valorização anual do imóvel de 15%. Essa valorização é determinada pelo local do imóvel, ritmo do crescimento da cidade, infra-estrutura pública e oferta de outros imóveis na mesma região, e é oficializada através do Sindicato da Habitação de cada região - SECOVI. Além da valorização formal, existe a valorização especulativa, que leva os preços dos imóveis um pouco além do já esperado.
Mas se o preço é o fator que mais lhe interessa sobre todos os outros ao se analisar um imóvel, temos o programa habitacional Minha Casa Minha Vida, que enquanto for considerado variável é um risco, mas enquanto uma constante, mantida e incentivada pelo governo petista durante os próximos 4 anos, é uma vantagem, que permite a participação de um novo perfil de investidor nesse mercado: indivíduos sem um grande montante de dinheiro acumulado, em sua maioria jovens e classes mais baixas, desde que se encaixem nos pré-requisitos do programa, podem usufruir dos seus benefícios, em especial o subsídio que o governo oferece.
Se todas essas vantagens ainda não lhe conveceram responda:
Que classe de investimento rende em média 30% ano ano?
Se você pensou: "NENHUMA". Definitivamente você deve agendar uma reunião conosco para conhecer os SEUS futuros negócios. ;)
Boa semana a todos.
Equipe MK.
terça-feira, 10 de maio de 2011
Investimentos em Imóveis - OS RISCOS
Hoje iniciaremos uma breve análise sobre investimento imobiliário, que será desenvolvido através de 4 tópicos e publicados aqui semanalmente.
Riscos - Vantagens - Formas de investimento - Mercado imobiliário local
Porque começar com os riscos e talvez desanimar um possível investidor, se você pode maravilhá-lo com as vantagens e deixá-lo explorar esse mercado sozinho?
Sejamos sinceros, se você quer ser investidor, sejá lá qual for o segmento em que deseje investir, o seu perfil será traçado pelos riscos que você está disposto a correr, para só então ser definida a estratégia que você deverá seguir.
Se você for analisar qualquer negócio, tenha em mente que existem os riscos intrínsecos ao segmento escolhido e os riscos extrínsecos, claramente falando, os riscos intrínsecos são como custos variáveis, se você não investe, eles não lhe afetam; já os riscos extrínsecos são como custos fixos, independente do seu investimento eles vão lhe afetar.
Extrínsecos: Intrínsecos:
Mudanças governamentais Falta de liquidez
Excesso de oferta Aumento dos custos
O Brasil passa agora por um BOOM imobiliário, alguns especialistas acreditam até que o boom é passado e que estamos é em tempos de BOLHA, e que essa bolha está prestes a estourar, acabando com a alegria do setor, porém os números nos dizem o contrário: No ano de 2010 o déficit habitacional brasileiro era de 7,2 milhões, e neste mesmo ano foram negociadas aproximadamente 1,1 milhão de unidades habitacionais - pelo programa Minha Casa Minha Vida, fator determinante na movimentação do setor - porém se os números prevêem ainda mais 1 década de bons ventos, eles devem superar as próximas eleições presidenciais, já que o PT é o grande articulador do programa.
Cerca de 1 milhão. Esse é o número de novas empresas - por ano - no Brasil. Empreendorismo é algo que não nos falta, e com ele o excesso da oferta e o retardo das vendas alteram um dos fatores mais importantes para o mercado imobiliário: o tempo.
Filtrando o contexto histórico-econômico, chegamos a falta de liquidez e ao aumento dos custos. A liquidez nada mais é do que a facilidade de um ativo ser convertido em dinheiro. Como investimento em imóveis é considerado um investimento de longo prazo, a liquidez é um fator preocupante, porém, administrável (ver exemplo no post anterior), em contrapartida o aumento dos custos é uma ameaça para os empresários e investidores, especialmente os que trabalham com padrão popular, porque o preço de venda já possui um teto pré-definido no início da obra, exigindo que o controle de recursos e orçamento seja rígido.
Rígidas são as barreiras para novos empresários, mas não para novos investidores, já que o controle sobre todas essas variáveis é maior, porque você não é responsável pelo saneamento ou crescimento dessa empresa, e ainda tem a opção de fazer investimentos isolados por empreendimento, o que aumenta o rendimento e diminui os riscos, e a MK sabe disso, portanto sinta-se a vontade para tirar todas as suas dúvidas conosco, conhecer nossos negócios e propor os seus negócios.
Seja um investidor MK.
Equipe MK.
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